Umowa przyrzeczona to kluczowy dokument w procesie zawierania transakcji, szczególnie w obrocie nieruchomościami. Jest to forma zabezpieczenia, która zapewnia, że w przyszłości zostanie zawarta właściwa umowa ostateczna. W tym artykule wyjaśniamy, czym dokładnie jest umowa przyrzeczona, kiedy się ją stosuje oraz jakie są jej skutki prawne.
Czym jest umowa przyrzeczona?
Umowa przyrzeczona to zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy ostatecznej, której treść została już wstępnie ustalona. Jej podstawą prawną jest art. 389 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeśli jedna ze stron zobowiązała się do zawarcia umowy, może dochodzić jej zawarcia na drodze sądowej.
Najczęściej umowa przyrzeczona pojawia się w kontekście transakcji dotyczących nieruchomości, jednak może dotyczyć również innych umów, np. sprzedaży, dzierżawy czy leasingu.
Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona – różnice
Choć terminy „umowa przedwstępna” i „umowa przyrzeczona” często są używane zamiennie, w rzeczywistości oznaczają dwa różne etapy transakcji:
- Umowa przedwstępna – strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości, ale jej treść może jeszcze ulegać zmianom.
- Umowa przyrzeczona – zawierana jest w określonym terminie i stanowi ostateczne zobowiązanie do zawarcia głównej umowy. Jej treść jest zgodna z wcześniejszymi ustaleniami.
Kiedy zawiera się umowę przyrzeczoną?
Umowa przyrzeczona jest stosowana w różnych sytuacjach, ale najczęściej dotyczy:
- Zakupu nieruchomości – np. gdy kupujący wpłacił zaliczkę lub zadatek, ale jeszcze nie może podpisać aktu notarialnego (np. z powodu oczekiwania na kredyt hipoteczny).
- Transakcji wymagających spełnienia określonych warunków – np. konieczność uzyskania zgód administracyjnych.
- Gwarancji realizacji umowy w przyszłości – np. gdy jedna ze stron potrzebuje więcej czasu na przygotowanie finansowe lub prawne.
Elementy umowy przyrzeczonej
Umowa przyrzeczona powinna zawierać następujące elementy:
- Dokładne oznaczenie stron (imiona, nazwiska, dane firmowe),
- Opis przedmiotu umowy (np. nieruchomości, rzeczy, usługi),
- Cena i warunki płatności,
- Termin zawarcia umowy ostatecznej,
- Sankcje za niewywiązanie się z umowy,
- Postanowienia dotyczące ewentualnego odstąpienia od umowy.
Skutki prawne umowy przyrzeczonej
Podpisanie umowy przyrzeczonej oznacza, że obie strony mają prawny obowiązek zawarcia umowy ostatecznej. Jeśli jedna ze stron uchyla się od realizacji zobowiązania, druga strona może dochodzić zawarcia umowy na drodze sądowej. Wtedy sąd może wydać wyrok, który zastąpi brakującą umowę. W przypadku poniesienia strat dochodzi też do żądania odszkodowania.
Umowa przyrzeczona bez tajemnic
Umowa przyrzeczona to ważny element transakcji, szczególnie w obrocie nieruchomościami. Zapewnia pewność, że umowa ostateczna zostanie zawarta w ustalonym terminie. Strony powinny zadbać o precyzyjne sformułowanie jej warunków, aby uniknąć sporów i ewentualnych konsekwencji prawnych. Warto również skonsultować jej treść z prawnikiem, aby mieć pewność, że jest zgodna z obowiązującym prawem.
