Dla każdego nabywcy mieszkania, domu lub innej nieruchomości chwila odbierania kluczy do swojego wymarzonego lokum jest, jak zawinięcie okrętu po długim, burzliwym rejsie do wymarzonej cichej przystani. Bez wątpienia ta wytęskniona chwila, okupiona długim i trudnym okresem podejmowania decyzji o nabyciu własnego kąta, a następnie przejściem procedur związanych ze staraniami o zgromadzenie odpowiednich środków, w tym o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, domu lub innej nieruchomości, pozostanie we wspomnieniach szczęśliwego nabywcy na długie lata.
I to właśnie fakt, że jest to chwila szczególna, powoduje, że towarzyszy jej zazwyczaj masa emocji, które na pewno nie ułatwiają trzeźwej oceny, pozwalającej niejednokrotnie wyeliminować niezauważalne na pierwszy rzut oka szczegóły, które potrafią popsuć radość świeżo upieczonego właściciela mieszkania, domu lub innej nieruchomości.
Między innymi, dlatego właśnie, ustawodawca postanowił oszczędzić rozemocjonowanym odbiorcom lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych rozczarowujących doznań związanych z możliwymi mniej lub bardziej ukrytymi błędami prawnymi i technicznymi obciążającymi sprzedawany przez dewelopera obiekt i uchwalił Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. nr 232 z dn. 28.10.2011) znaną powszechnie, jako „Ustawa deweloperska”.
Ustawa deweloperska reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, a także nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub segmentem domów jednorodzinnych i przeniesienia tej własności na nabywcę.
Praktyka pokazuje, że Ustawa deweloperska mocno poprawiła pozycję nabywcy mieszkania, domu lub innej nieruchomości i wyeliminowała wiele nieprawidłowości, jakie towarzyszyły transakcjom kupna-sprzedaży mieszkań i domów od deweloperów, czyli z rynku pierwotnego. Jednak Ustawa deweloperska, mimo, że reguluje tak ważne kwestie towarzyszące przejęciu prawa własności do mieszkania, domu lub innej nieruchomości na nabywcę, jak gwarancja i rękojmia, jakich musi udzielić deweloper, nie może zastąpić odpowiedniej uważności nowego właściciela przy odbiorze nieruchomości.
Co powinien sprawdzić nabywca mieszkania w momencie przejmowania go do użytkowania?
Ustawa deweloperska nakłada na dewelopera obowiązek udostępnienia prospektu informacyjnego dotyczącego każdego mieszkania, domu lub innej nieruchomości, właściwie jeszcze przed przystąpieniem do realizacji inwestycji. Prospekt informacyjny, mocą ustawy, musi zawierać szczegółowe informacje nie tylko o lokalizacji i stanie prawnym obiektu oferowanego do sprzedaży, ale także szczegółowe dane o metrażu, rozmieszczeniu poszczególnych pomieszczeń oraz standardzie wykończenia mieszkania, domu lub innej nieruchomości.
Prospekt informacyjny musi być załącznikiem do umowy deweloperskiej, co zabezpiecza nabywcę przed możliwością wprowadzenia przez dewelopera zmian w trakcie realizacji projektu budowanego obiektu. Prawa nabywcy mieszkania, domu lub innej nieruchomości zabezpiecza dodatkowo wymóg nadania umowie deweloperskiej obowiązkowej formy prawnej aktu notarialnego. Powoduje to, że także sporządzający akt notarialny notariusz sprawdza, czy oddawana przez dewelopera inwestycja nie zawiera błędów prawnych. Natomiast na wszelkie usterki i wady techniczne, deweloper jest zobowiązany udzielić pięcioletniej rękojmi. Ustawa deweloperska określa tryb zgłaszania deweloperowi zauważonych usterek i terminy, w których deweloper musi się do zgłoszenia ustosunkować.